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            [新聞]上海悟空找房違法買賣崇明島農村宅基地 曝空房被村民惡意倒賣崇明多家中介被曝(圖)

            提交于: 2016-11-16 21:06
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            ChongMingS.COM崇明網訊 國家明令禁止城鎮居民購買農村宅基地,可在上海市中心,有的房產中介竟在門店掛出“投資宅基地”的廣告。

            “投資宅基地,買一幢郊區別墅,宅前屋后空地還能種菜栽樹養魚,才幾十萬上百萬,不要太劃算哦!”國家明令禁止城鎮居民購買農村宅基地,可在上海市中心,有的房產中介竟在門店掛出“投資宅基地”的廣告;而在一些房產網站上,買賣農村宅基地的信息也是比比皆是。

            在嚴格限購商品房的當下,農村宅基地買賣之風為何“來勢洶洶”?房產中介“興風作浪”的原因何在?這其中暴露出農村宅基地哪些固有癥結?

            投資崇明生態島宅基地,引人向往

            市民劉先生一直期盼能在鄉下買塊地皮蓋房子,宅前屋后曬曬太陽、種種菜、養養魚,“自給自足,過桃花源似的閑適生活”。

            前不久,劉先生在家附近的房產中介——“悟空找房”常德路居島店櫥窗內,看到了一則醒目廣告,“投資崇明生態島宅基地、戶口掛靠”,讓他眼睛一亮。

            不過,中介稱上述宅基地不能到房產交易中心過戶,僅與出售農戶簽一紙協議,至多到村委會辦個“見證”,就算“銀貨兩訖”了。這讓劉先生多少感到有點不放心。日前,他致電解放熱線63523600,袒露狐疑:“中介對我想去村委會了解詳情的要求,總搬出一些理由搪塞、阻撓。想想買房子幾十萬元,假如這樣一下出送,畢竟有些嚇牢牢?!?/p>

            市中心常德路641號“悟空找房”的櫥窗上,赫然張貼“投資崇明生態島 宅基地、戶口掛靠”等內容。

            宅基地交易:櫥窗廣告很招搖

            在房價越來越高的上海,有一幢農民別墅房,價格不高,住得舒服,這是許多人向往的??沙擎偩用袷欠裾娴哪苜徺I農村宅基地?房產中介為宅基地“保媒拉纖”是否允許呢?記者為此進行了相關調查。

            在常德路641號“悟空找房”居島店的櫥窗上,記者果然看到了劉先生所說的內容,一旁還有“房源真、服務棒”等服務承諾。

            聽說記者欲照此購買宅基地,自稱崇明當地人的中介工作人員虞某介紹說,購買宅基地的手續很簡單,就是與農戶簽份買賣協議,然后一手交錢一手交地,至多去村委會簽個民事變更協議,宅基地就變更主人了。

            “地鐵馬上要直通崇明南門了,當地的宅基地不要太吃香哦。而且都是連地帶房一起賣的。我手里就賣掉好多塊了,一點問題都沒有?!庇菽承判氖愕叵蛴浾弑硎?。她打開電腦搜索了一下房源,又撥打了一通電話,隨后給記者寫了4、5處當地的宅基地,“連地帶房,單價僅1萬元左右,這樣的價格在市區能買啥房子?你定好日子,我們就去看!”

            實地看房,宅基地證一張都沒看到

            11月5日上午,記者按約來到崇明城橋鎮與虞某會面,虞某身邊此時多了兩位當地中介。

            沿陳海公路一路西行,轉入宏海公路后,記者來到了廟鎮江鎮村4組一戶農家。主人宋先生稱其宅基地面積是90平方米。地上2層樓房共有6個半房間,近200平方米。另有約60平方米院子。

            宋某帶記者宅前屋后、院里院外兜了一圈。記者看到,室內墻壁斑駁剝落,多處發霉。底樓東側一間房內的地坪全部以碎磚鋪地,都無法順暢邁步。

            宋自稱在四川工作,且家人馬上要和當地人成親,所以連地帶房一起出售后,就遠走它鄉。

            記者要看他家的宅基地證,宋說證不在家中。那證在何方?宋不肯多說。一旁的虞某等中介此刻也不說話??僧斢浾邌柶鹫貎r格時,虞某等立即止住宋某,報價115萬元。

            崇明廟鎮江鎮村待售的農民宅基地以及農民住宅。

            下午,換了一撥當地中介,帶記者來到廟鎮廟南村窯南3組一戶宅基地。該處宅基地上只有一幢2層樓房,卻有兩個不同的門牌號。記者要看宅基地證,同樣不可得。主人葉老先生稱地、宅是兒子的,可兒子現不在崇明。記者問他:兒子是否同意出售?他支支吾吾,答非所問。

            崇明廟鎮廟南村待售的農民宅基地以及農民住宅。

            記者又被帶到三星鎮東安村三組,近永平路平協路口的農田邊。當地中介指著田邊一所年久失修的平房,稱該宅基地75平方米,連同周邊的菜地,只要30萬元。跑出來看熱鬧的鄰居們說,該地塊的主人剛去世。按村里說法,該宅基地要重新交還村里,由村集體做主。

            當天,記者還被帶往萬安村13組、宏海公路江民公路等處,雖然看了多處宅基地,也見了房子主人,但連一張宅基地證都沒看到。記者向虞某等表示要去村委會進一步了解情況,他們說:村委會雙休日不辦公。

            記者隨后獨自來到崇明城橋鎮當地人稱的房產中介一條街——北門路。從八一路直至東門路,沿街兩側的房產中介鱗次櫛比,雖然沒有像“悟空找房”那樣公開打廣告“銷售宅基地”,但只要客戶一提及,就會馬上得到回應。

            記者走進“菇穌園房產”,中介人員給記者遞上的名片上,都印有“特約經銷‘宅基地’”字樣。

            崇明城橋鎮房產中介一條街——北門路上,“菇穌園房產”中介人員給記者遞上的名片,上面都事先印有“特約經銷‘宅基地’”字樣。

            “愛華房產”中介人員還給記者看了某農戶放于該處的一張去年6月簽發的“崇明縣農村村民個人建房用地申請批復通知”。中介稱這塊80平方米的宅基地,在三星鎮南橋村,可馬上前往商談、交易。

            “明明房產”中介人員也是立馬給記者找了三處宅基地,其中一處160平方米的宅基地,連地帶房,只要85萬元。她要記者的微信賬號,表示可馬上傳宅地照片。

            網絡上:宅基地交易信息泛濫

            除了實體店外,網站上打“宅基地”主意的房產中介也不少。

            記者在58同城輸入“上海宅基地”,相關信息超過460條,“收購浦東鄉下宅基地”等內容比比皆是。

            記者通過上海列表網,聯系正在銷售崇明新河鎮1.2畝宅基地的呂先生。對方表示還兼營金山呂巷一帶的宅基地,面積最大的有190平方米,雙休日可送市區客戶過去洽談。

            在安居客網站上,一自稱滿家房產北翟路店的郝姓工作人員公開營銷位于青浦練塘的宅基地。其頁面內容大致為:宅基地屬于農民祖宅,房子600平方米,院子至少500平方米。一共300萬元??呻S自己心意裝修、改動。簽署合約必須請村委會見證人到場簽署,簽署合約后去村委會進行登記,戶主改為買主。

            記者聯系對方,被告知該宅基地早已“名花有主”。不過類似宅基地在練塘、朱家角一帶還有不少。因為朱家角就要通地鐵了,交易很火,要買趁早。

            安居客網站上,公開推銷位于青浦練塘的宅基地。


            “58同城”網站平臺上,“收購浦東鄉下宅基地”等內容比比皆是。

            村委會:宅基地交易,與村里不搭界

            為消除記者疑慮,所有中介人員都堅稱村委會會為買賣協議“開證明”,做第三方見證,實際情形究竟如何?

            11月9日上午,記者再次來到崇明。在廟鎮廟南村村委會辦公室,一名工作人員查詢了相關資料后告訴記者,窯南3組待售宅基地的戶主姓施,并非姓葉。其宅基地批準占地面積60平方米,實際占地面積超過87平方米,建筑面積則超過批準面積54平方米。

            城鎮居民購買上述宅基地,村委會是否給買賣協議“開證明”?工作人員答:村委會會出一個協議,做個見證。她表示,村委會協議書是有法律效應的。不過,她建議買賣雙方最好還是到司法所或公證處去,這樣更有保證。

            在江鎮村村委會,分管土地的村委委員施先生接待記者后稱,該村4組待售的宅基地主人姓黃,而非姓宋。

            與廟南村村委會相對含糊的說法不同,施先生強調:村里不可能為買賣協議“出證明”。他說,宅基地是不可能變更主人名字的。即便上一輩去世,宅基地證上的主人名也不可能改為子女名字,由其繼承。

            施先生補充說,市區過來到該村買宅基地的現在很多。你要向村民購買,這是你們私人之間的事,與村里不搭界的。

            專家觀點

            買的賣的都“各懷心思”

            上海社會科學院《上海民生發展報告》主編、上海國際經濟交流中心研究員王泠一研究員分析,宅基地乃至農宅交易之所以明洶暗涌,大量系來自“買賣”雙方共同作用的結果。

            從“賣”方市場看:隨著農村城市化進程的不斷提速,郊區村落“空心化”日漸嚴重,一些村甚至有70-80%的房屋無人居住。記者今夏在嘉定等郊區發現,有的村民小組戶籍數280人左右,可在原地生活的村民僅剩30人。又如《2015年崇明縣國民經濟和社會發展統計公報》顯示,截至2015年末,該縣戶籍人口67.2萬人,比上年減少0.6萬人。人口自然增長率為-5.49‰。已連續21年呈負增長態勢。

            由于政策規定宅基地只能“一戶一宅”,且只能在本村流轉,因此不少農民進城定居后,急于將本集體內基本無需求的農村宅地出售變現。自主出售能做到利潤最大化。

            從“買”方市場看:打量、心儀農村宅地的不乏各色人等,他們各懷心思,接踵而至。

            其一、商品房價格的不斷攀升,超出了許多城鎮居民的購買能力,而地鐵網絡化后的農村宅基地既便利,價格又相對可以接受;還有的城鎮居民厭倦都市的擁擠與忙碌,希望在農村購地置屋,以作休閑、養老。

            第二、畫家或藝術家等群體,則希望將農村宅基地改造成創意工作室、創意產業園,還有的投資農村宅基地,希望將其成片開發,打造鄉土特色的農莊等休閑旅游產業。

            其三、一些房地產開發商則借“舊村改造”或“新農村建設”等為名,利用農村宅基地,建造所謂的“小產權房”住宅。在滿足當地農民的居住需求后,將剩余部分外銷。由于不必繳納土地出讓金和各類稅費,可牟取超額利潤。

            農村宅基地以及農民住宅引來多重目光。

            宅基地買賣不受法律保護

            宅基地是農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地,除建造住房外,還用于輔助用房(廚房、倉庫、廁所)、庭院、沼氣池、禽獸舍、柴草堆放等。

            北京盈科(上海)律師事務所房產交易及租賃法律事務部主任郭韌律師告訴記者,《土地管理法》等規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設。農村宅基地屬農村集體所有,村民對宅基地只享有使用權。

            近年來,國務院有關部門多次重申,要加強城鄉結合部地區農村宅基地的監督管理。嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

            郭韌律師強調,雖然宅基地買賣雙方私下交易時,會簽訂相關協議,有的買方還要求賣方書面承諾不得反悔,一些交易過程還可能得到當地村委會認可;但無論是城鎮居民還是跨村村民,如購買了農民宅基地,即便簽訂合同也屬于無效合同,是不受物權法保護的。

            遠郊一些基層法院法官表示,隨著農村城市化進程的加快,如在動遷過程中,一些曾經“出售”了宅基地以及農宅的農民開始反悔當年的“低價”交易,便希望通過訴訟渠道收回的不在少數。鑒于宅基地證上的戶名無法更改,依然系農民賣家,農戶一旦反悔訴訟,市民買家是無法擁有先前所“購”宅基地以及農宅的。

            上海滬中律師事務所歐以文律師指出,無論是國家《房地產經紀管理辦法》,還是住房城鄉建設部等部門今年7月《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》等都明確:中介機構不得為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務。

            歐以文律師表示,房產中介公司如公開掛牌交易農村宅基地,顯然屬于知法犯法,利令智昏,明知故犯,有關部門必須給予處罰。

            宅基地能否“有償退出”?

            黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出,“保障農戶宅基地用益物權,改革完善農村宅基地制度,慎重穩妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓,探索農民增加財產性收入渠道?!本驼剡@一熱點話題,當時的國土資源部相關負責人曾明確表示,農村宅基地制度改革方向是進一步擴大權能,賦予農民更多財產權利,而不是指宅基地可以自由買賣。

            為此,王泠一研究員等一些專家建議:要進一步研究農戶宅基地的有償退出機制。

            從有利于農民分享城鄉一體化進程中的土地增值收益出發,繼續探索農村集體土地資產股份量化的途徑。如成立以村鎮集體資產或農民入股的農民專業合作社等形式,用土地租金,保障農民分享收益、實現增值等;

            充分利用城市化區域的基礎設施和公共服務配套資源,強化政策激勵和約束,引導存量宅基地自愿和有償退出。要用市場評估和協商的方法,合理界定宅基地的有償退出價格,以期形成共享雙贏的退出機制。促進農民由分散居住向城鎮相對集中轉變,提高農民生活質量。

            要進一步研究農村集體建設用地的利用范圍和方式。特別是伴隨本市2003年以來戶籍管理制度改革的逐步深化,從本市農村戶籍人口逐步減少的現實出發,在符合國家法律法規的前提下,立足本市社會經濟發展和基本農田保護制度改革的客觀要求,科學統籌城鄉發展,及時研究、調整本市農村集體建設用地的利用范圍和方式等問題。合理制定和完善土地利用和城市建設總體規劃,并結合實際調整村鎮建設規劃,將農村存量農村集體建設用地納入土地供應計劃范疇,探索建立“同地、同權、同價”的城鄉統一土地市場。

            本文援引:http://sh.eastday.com/m/20161115/u1a10044696.html

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